Optimising the decision-making process in the management of forest building infrastructure

Zarządzanie nieruchomościami związane jest z koniecznością podejmowania długoterminowych decyzji inwestycyjnych i różni się od innych kategorii majątku w portfelu aktywów. W celu podnoszenia efektywności ekonomicznej gospodarki leśnej konieczne jest wypracowanie narzędzi w systemie wsparcia procesów decyzyjnych. Zarządzanie aktywami jest istotne ze względu na koszty. Jednym z ponoszonych przez Lasy Państwowe (LP) kosztów są koszty utrzymania nieruchomości, m.in. leśniczówek. W opracowaniu przedstawiono autorskie propozycje wykorzystania danych rachunkowych w procesie decyzyjnym zmierzającym do kwalifikacji leśniczówek (FL) do remontów lub sprzedaży. Podjęto próbę opracowania teoretycznych podstaw wnioskowania zmierzającego do wspierania procesu zarządzania nieruchomościami.
W celu identyfikacji metody ukazania możliwości optymalizacji kosztów utrzymania FL wykonano analizy opierające się o studium przypadku. Do analiz wybrano losowo nadleśnictwo (11 leśnictw) zlokalizowane w województwie wielkopolskim. Źródłem danych były sprawozdania finansowe. Wykorzystano informacje dotyczące kosztów utrzymania leśniczówek (FLC), nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość środków trwałych (VFA) oraz kosztorysy inwestorskie budowy podwójnej kancelarii systemem modułowym (CE). Dane pochodziły z lat 2020−2022. Nakłady inwestycyjne zwiększające wartość środków trwałych zostały zrealizowane w 5 FL (V, VII, VIII, X i XI) na łączną kwotę 577,113 tys. zł. Wartość FLC kształtowała się w przedziale od 25 do 64 tys. zł, wyjątek stanowiło FL V, gdzie FLC to kwota ponad 297 tys. zł (tab. 1). Stwierdzono, że analizowane FL wykazywały zróżnicowaną wartość księgową netto (NV), z powodu dokonywanych inwestycji zwiększających tę wartość. Łączne NV sąsiednich FL, tj. FL I i II, wynosiło 156 tys. zł, a w przypadku FL V i VI łączna wartość NV była równa 439 tys. zł. W obu przypadkach NV jest niższe od CE, czyli koszty związane z ewentualną sprzedażą tych FL byłyby niższe od nakładów na budowę nowej podwójnej kancelarii leśniczego. Kolejnym argumentem wspierającym proces decyzyjny w zarządzaniu nieruchomościami jest relacja sumarycznej wielkości C+V z CE (tab. 1). W przypadku gdy wartość prognozowanych C+V będzie zbliżona do CE, to FL powinny zostać wstępnie wytypowane do sprzedaży. Finalnie decyzję o ich kwalifikacji do sprzedaży należy oprzeć o analizę wartości niezamortyzowanej FL. W analizowanym przypadku stwierdzono, że C+V dla leśnictw V i VI (455 tys. zł) oraz VIII i IX (440 tys. zł) są zbliżone do CE (465 tys. zł). Na tej podstawie zakwalifikowano te FL do dalszego etapu procedowania. Stwierdzono, że dla FL V i VI łącznie koszt wynosił 439 tys. zł, a dla FL VIII i IX 814 tys. zł. W przypadku FL VIII i IX sumaryczna wielkość jest już wyższa niż nakłady na budowę nowej kancelarii. W przypadku pierwszej pary CE były wyższe (465 tys. zł) niż koszty sprzedaży (439 tys. zł), dlatego te FL powinny zostać sprzedane. W drugim przypadku CE były niższe niż koszty sprzedaży, dlatego FL VIII i IX nie powinny zostać sprzedane. Na podstawie analiz wykazano, że warto rozważyć budowę podwójnej kancelarii w przypadku leśnictw II i IV lub przesunąć plany inwestycyjne do momentu uzyskania wartości niezamortyzowanej poniżej wartości podwójnej kancelarii wraz z infrastrukturą. Decyzje w zakresie zbywania nieruchomości leśnych powinny być rozpatrywane wieloaspektowo. Zbywanie nieruchomości w szczególności na terenach leśnych powinno być ograniczone ze względu na ryzyko konfliktów pomiędzy nowymi właścicielami a administracją leśną.
Każdy obiekt (budynek) powinien być indywidualnie oceniany pod kątem jego przydatności i potencjału wzrostu wartości rynkowej. Racjonalne zarządzanie nieruchomościami leśnymi powinno obejmować także ocenę potencjału wynajmu obiektów, celem generowania zysku z działalności dodatkowej lub socjalno−bytowej w LP.
Wykazano, że NV powinna stanowić podstawę podejmowanych decyzji w zakresie modernizacji lub sprzedaży środka trwałego. Zaproponowano następującą formułę wspierającą proces decyzyjny: jeżeli NV<CE, to budynek należy przeznaczyć do sprzedaży. W procesie decyzyjnym istotną rolę odgrywa również wartość C+V. Procedowanie w tym zakresie powinno odbywać się w dwóch etapach. W pierwszym należy dokonać analizy porównawczej C+V powiększonych o koszt sprzedaży z CE pomniejszone o przychody ze sprzedaży. Jeżeli spełniony jest warunek, że: C+V+ koszt sprzedaży FL<CE – przychody ze sprzedaży, należy nieruchomość wstępnie zakwalifikować do sprzedaży. Finalną decyzję należy podjąć na podstawie analizy CE oraz kosztu sprzedaży. W drugim etapie kwalifikację FL do sprzedaży należy dokonać na podstawie formuły: CE> koszt sprzedaży.